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房贷利率今日换锚,绝大部分地区保持平稳
2019-10-22 05:48:03   来源:未知   评论:1071 点击:1071

2018年9月起,市住建委执法部门开展网络房源信息“周周查”行动。北京青年报记者今日从市住建委获悉,一年来,市住建委执法部门先后约谈相关互联网平台20余次,下架违法违规房源信息102万余条,会同市网信

国家个人住房贷款利率调整的新规定将从今天起实施,抵押贷款利率的“锚”将从以前的贷款基准利率正式转换为贷款市场报价利率(lpr)。根据中央银行的公告,从10月8日起,新发放的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月相应时期的市场报价利率(lpr)确定。第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限的lpr,第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限的lpr加60个基点。此外,商品房购买贷款利率不得低于同期lpr加60个基点。

根据中原地产研究中心(Centaline Real Estate Research Center)收集的数据,主要抵押贷款利率的稳定过渡是主要趋势。10月8日以后,虽然抵押合同发生了变化,但抵押执行利率没有发生重大变化。

易居研究所还对全国14个典型城市进行了抵押贷款计算,包括:北京、上海、广州、深圳4个一线城市;杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆和海口七个二线城市;无锡、珠海和佛山三个三线和四线城市。结果表明,实施lpr贷款利率后,这14个城市的利率仅略有上升。根据100万的25年期贷款本金计算,第一套房的月供款增加了6元,而第二套房的月供款增加了15元。从城市结构来看,二线城市的负担会有所增加,而三线、四线城市的负担不会太明显甚至减轻。

北京:第一次抵押贷款利率低至5.4%,仅上升0.01%

北京市个人住房贷款新的定价基准是:第一套商业个人住房贷款利率不低于相应期限lpr(贷款市场报价利率)的55个基点(一个基点等于0.01%),第二套商业个人住房贷款利率不低于相应期限LPR的105个基点。根据中央银行9月20日公布的五年期LPR 4.85%的水平,北京第一套个人住房贷款的利率下限为5.4%,第二套为5.9%。此前,北京首笔住房贷款的主流利率为基准利率的4.90%,上升了10%,即5.39%;第二套公寓的贷款利率比基准利率高20%,即5.88%。按绝对值计算,新规定实施后,北京地区第一次抵押贷款最低利率上调0.01%,第二次抵押贷款利率上调0.02%。改革前后抵押贷款的最低利率基本相同,符合市场预期。

以首笔100万元的25年期抵押贷款为例,采用等额本息还款法。此前,月还款额为6075.36元,新规定实施后,月还款额为6081.30元,月贷款利息增加约6元。就第二套公寓而言,以前的月抵押贷款为6,369.86元,改革后的月抵押贷款为6,382.02元。每月贷款利息增加了大约12元。不难看出,对于个人抵押贷款客户来说,新规定实施前后抵押贷款利息几乎保持不变,新规定不会给利息支出带来额外压力。

上海:首笔住房贷款不低于lpr减20点,继续保持中国最低水平

在新规定实施之前,上海的抵押贷款利率一直处于全国最低水平。链接lpr后,上海的“最低”地位没有改变。新规定实施后,上海市第一套个人住房贷款利率不低于同期lpr减20个基点,第二套个人住房贷款利率不低于同期lpr 60个基点。根据9月20日公布的5年期LPR 4.85%的利率,第一套住房的抵押贷款利率最低,为4.65%,第二套住房的抵押贷款利率最低,为5.45%。此前,上海的银行实施了第一个95%的最低基准利率,即4.655%。换句话说,新政后,第一套住房的最低利率降低了0.005个百分点。

根据央行公告,首次新发放的商业个人住房贷款利率不得低于相应期限的贷款利率。然而,上海实施的利率比低利率水平低了0.2%,而没有给5年期低利率水平增加一个百分点,这确实令人惊讶。此前,所有人都预计,在新规实施后,上海首笔抵押贷款利率将上调0.2%,与同期的低利率水平保持一致。

一些接近监管部门的人士表示,上海一直坚持“不炒房”的立场。定价机制改革后,上海个人住房贷款利率与改革前相比基本保持稳定。这是基于“一城一策,一城一策”的监管原则。与此同时,当前上海房地产市场呈现出“数量稳定、价格稳定”的总体趋势。同时,也更好地落实了“确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定”的改革要求。

上海银行业人士也认为,实施这样的利率标准是为了与目前的上海抵押贷款政策相衔接。上海按揭一直是相当特殊的,需要一个过渡期,“特立独行”是可以理解的。此外,减幅也应该是暂时的,并且很可能在未来逐渐调整到lpr或相应时期以上。此外,每家银行如何实施新的抵押贷款政策取决于每家银行的具体情况。一般来说,对于资金充足的银行,贷款利率水平应该最接近最低线。

第二套利率变化相对较大。

2019年9月,根据国家银行间融资中心(NatIONAL Inter-bank Funding Center)发布的数据,国家贷款市场一年期报价利率lpr为4.20%,低于8月份的4.25%,即5个基点或0.05个百分点。贷款市场5年期基准利率lpr为4.85%,与8月份的4.85%相同,但仍高于央行4.90%的5年期基准利率。

根据复原力研究所的数据,2019年10月,四个一线城市第一套住房的lpr抵押贷款利率为5.23%,比9月份的5.21%略有上升,上升了2个基点,即0.02个百分点。与此同时,四个一线城市的二手房按揭贷款利率为5.61%,比9月份的5.58%略有上升,上升了3个基点,即0.03个百分点。七个二线城市的第一套住房的lpr抵押贷款利率为5.67%,比9月份的5.64%略有上升。与此同时,7个二线城市的二手房按揭贷款利率为5.99%,比9月份的5.94%略有上升。苏州首笔抵押贷款的利率较上月下降了8个基点,但仍保持在6.05%的高位。

易居研究所认为,从抵押贷款利率数据可以看出,一、二线城市采用新的利率定价机制后,利率变化不大,进一步反映了稳定的利率取向。与第一套利率相比,第二套利率变化稍大。二线城市的一、二房利率都比一线城市高,这与二线城市最近收紧的房地产政策有关。

据估计,在14个城市实施lpr贷款利率后,第一套住房的月供款增加了6元,而第二套住房的月供款增加了15元。虽然略有增加,但基本上不会对购房者造成太大干扰,或者可以忽略不计。从城市结构来看,二线城市的负担会有所增加,而三线、四线城市的负担不会太明显甚至减轻。

新规定实施后,我们必须清楚地看到何时重新定价。

《北京青年报》的记者今天从北京的几家银行了解到,包括工行、民生银行和北京银行,这些银行都使用了新的规则对抵押贷款利率进行定价。工行北京分行表示,从2019年10月8日起,新发放的个人住房贷款将采用贷款市场报价利率定价方式。原则上,第一套个人住房贷款的执行利率不得低于同期lpr加55个基点。原则上,两套个人住房贷款不得低于相应期限的lpr加105个基点。10月8日前发放的个人住房贷款和已签订合同但尚未发放的个人住房贷款仍以原合同为准。

业内人士指出,除了利率基准的变化,新版本的个人抵押贷款合同在10月8日后的重新定价周期方面将不同于前一版本。过去,个人贷款的利率通常在每年1月1日根据当时的贷款基准利率重新计算。如果当时的基准利率与前一年不同,贷款客户的月还款额将会发生变化。

北京青年报记者了解到,在lpr新规定实施后,许多银行已经改变了重新定价周期。民生银行北京分行表示,将在合同到期12个月后重新定价。工行北京分行还表示,重新定价期至少为一年。例如,在今年10月9日客户签署的第一份按揭合同中,客户享有的按揭利率是LPR的55个基点。一年后,银行将再次确认客户享有的抵押贷款利率。

新规则对抵押贷款市场的影响有限,抵押贷款利率将保持稳定。

“总体而言,在lpr政策实施前后,大多数城市的抵押贷款利率和贷款周期基本稳定,略有波动,但主流是稳定的。”中原地产首席分析师张大伟表示,最近监管机构一再强调需要限制非法资金流入房地产,但对于正常抵押贷款没有收紧政策。住房不是投机,稳定的市场是主流,抵押贷款利率不会大幅波动。房地产调控政策将避免过度抵押贷款,引导资金进入实体经济。

该行金融研究中心首席金融分析师Eyongjian表示,新的抵押贷款定价规则对市场的影响有限,仍是以前房地产监管政策的延续。能够保持个人住房贷款整体利率基本稳定,既不会降低也不会显著增加个人住房贷款的利息负担。这将有助于确保房地产市场的稳定,同时促进企业贷款利率的降低。

易居研究所智库中心研究主任严跃进也认为,lpr定价模式有利于利率市场化的实现。各地将根据本地情况和逐市政策,以及本地房地产市场和房地产金融,陆续实施本地lpr抵押贷款政策。各大商业银行将根据实际经营情况和房地产政策导向,根据lpr基本利率和基点重新计算抵押贷款利率并发放贷款。从计算中还可以看出,最近的lpr利率调整不会对抵押贷款成本产生实质性影响。贷款定价方式的调整仍体现出更大的影响,即后续利率的自我调整空间更大。

温家宝/北京青年报记者程洁

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